Lo skyline della città di Milano visto dal Duomo (Unsplask/Steffen Wienberg)
Milano – Il mercato immobiliari degli affitti all’ombra della Madonnina ha raggiunto da tempo livelli insostenibili a causa dei prezzi dei canoni per stanze, monolocali e bilocali, che in molte classifiche sono i più alti d’Italia. Storie come quella della stanza di 9 metri quadrati messa online per 1.200 euro al mese sono una dimostrazione plastica della difficoltà che molti studenti e lavoratori affrontano nella ricerca di uno spazio abitabile in città. Questa situazione sembra però mostrare segni di cambiamento e ci sono tre dati, in particolare, che messi insieme danno la misura di una svolta possibile: primo, negli ultimi tre anni le richieste di locazione sono diminuite del 64%; secondo, il numero degli immobili disponibili per l’affitto è aumentato del 38%, terzo, il prezzo dei canoni è diminuito in un anno dell’1%.
In altre parole, c’è meno domanda, più offerta, e i prezzi iniziano a calare: è una dinamica classica di riequilibrio del mercato. Questi tre elementi combinati suggeriscono che il mercato dell’affitto si sta spostando da un mercato “dominato dai proprietari” a uno più favorevole agli inquilini. L’eccesso di offerta e la diminuzione della domanda stanno facendo pressione sui prezzi, che secondo molti osservatori potrebbero quindi continuare a scendere.
Uno scomodo primato
Beninteso, Milano resta ancora la città più cara d’Italia, con un costo d’affitto medio al metro quadro di 23,4 euro (secondo la piattaforma Idealista). Paradossalmente, la narrazione legata a questo “primato” convince ancora molti proprietari a pubblicare annunci con prezzi molto alti. Le aspettative di chi mette in affitto un immobile, secondo Alberto Pocobelli della piattaforma SoloAffitti, “restano spesso ancorate a una fase espansiva che il mercato ha ormai superato. Da mesi stiamo cercando di sensibilizzare i locatori sulla contrazione della domanda, con un approccio improntato alla prudenza nelle valutazioni dei canoni, ma la loro consapevolezza resta molto bassa”.
Pocobelli spiega che sono soprattutto i proprietari di immobili “con canoni superiori ai 1.000 euro al mese a registrare le maggiori difficoltà di collocamento, indipendentemente da zona e metratura”. I dati di Immobiliare.it lo confermano in tre zone molto diverse (dove si registrano alcuni dei maggiori cali): in Centro i prezzi sono diminuiti del 4,4%, nell’area semicentrale Centrale-Repubblica del 3,9% e nel quartiere periferico Corvetto del 6,1%. Chi non si adegua a questa tendenza rischia di restare fuori dal mercato (e dal tempo).
Perché gli affitti stanno diminuendo
Ma perché tutto questo accade? Ovvero, perché sempre meno persone cercano una casa da affittare? Una delle ragioni più accreditate dagli esperti è legata alla convenienza dei mutui. In molti casi, le rate mensili di un mutuo risultano inferiori al canone di affitto per abitazioni simili, rendendo l’acquisto una scelta più vantaggiosa nel lungo termine.
Inoltre, i tassi di interesse – quando contenuti – rendono il mutuo più accessibile e meno oneroso, incentivando le famiglie a investire nella proprietà. A questo si aggiunge la proverbiale difficoltà nel trovare a Milano case in affitto a prezzi sostenibili (dove l’offerta, peraltro, è limitata anche dall’aumento delle locazioni turistiche e affitti brevi).
Di fronte a un affitto che non costruisce patrimonio, molte persone preferiscono orientarsi verso l’acquisto, percepito come un investimento sicuro. Le banche, da parte loro, stanno favorendo questo passaggio rendendo più flessibili – rispetto a prima, non in assoluto – le condizioni per ottenere un finanziamento.
La fine della speculazione?
“Milano ha vissuto anni di boom dei canoni, anche alimentati da fenomeni speculativi”, sintetizza Silvia Spronelli, presidente e amministratrice delegata di SoloAffitti. “Ora però il mercato si sta riequilibrando. Molti inquilini hanno scelto l’hinterland per contenere i costi, mentre tanti immobili rientrano nel circuito della locazione a lungo termine dopo il boom degli affitti brevi”.
Anche i mattoni, alla fine, si arrendono alle leggi dell’economia. Dopo anni di speculazione selvaggia, la città sta forse scoprendo che il castello costruito sulla prepotenza dei canoni inizia a scricchiolare. Se questa tendenza continuerà a persistere, i proprietari dovranno adattarsi e Milano tornerà forse a essere una città, non un esperimento immobiliare.