Aerial view Santa Giulia, Milan, Italy 3.01.2023 residential area on the south-eastern outskirts of Milan, between the districts of Rogoredo and Talledo.
Se in centro e in semicentro ristrutturare un’abitazione in molti casi conviene, le condizioni in periferia di Milano sono molto diverse. Il prezzo medio degli immobili è generalmente più basso e spesso l’aumento di valore fornito da una ristrutturazione non riesce a coprire i costi dei lavori.
In base ai dati dell’Osservatorio della federazione di agenti immobiliari, nella periferie milanesi il prezzo medio al metro quadro di un’abitazione abitabile è di 3.520 euro, mentre quello di una casa ristrutturata è di 4.060 euro, con una differenza in termini assoluti quindi di “solo” 540 euro al metro. Rifare un’abitazione, mediamente, fa quindi accrescere il suo valore del 15,5%.
Considerando che il prezzo medio per una ristrutturazione è di 700 euro al metro quadro, delle 79 zone censite dall’Osservatorio, soltanto in 12 il costo dei lavori è inferiore all’aumento del valore prodotto dal rinnovamento dell’immobile. Ovviamente, potendo accedere a un bonus edilizio il margine di convenienza aumenta.
Di seguito, le zone dove conviene ristrutturare. Il numero tra parentesi indica quanto aumenta il valore dell’immobile dopo la ristrutturazione, una volta tolte le spese sostenute: Montalbino (+1.100 euro), De Angeli (+450 euro), Padova (+350), Parco Lambro (+350), Lorenteggio (+300), Martini (+300), Fiera (+200), Greco (+200), Romolo (+100), Piola (+100), Ponte Nuovo (+100), Lodi e Brenta (+100).
Ma vediamo tutti i dati delle 8 zone più “convenienti”, indicando rispettivamente il valore medio degli immobili abitabili, quello degli immobili ristrutturati e, tra parentesi, la differenza in termini assoluti e percentuali.
Montalbino: da 3.650 a 5.450 euro (+1.800, pari al 49,3%
De Angeli: da 5.750 a 6.900 euro (+1.150, pari al 20%)
Padova: da 2.850 a 3.900 euro (+1.050, pari al 36,8%)
Parco Lambro: da 3.450 a 4.500 euro (+1.050, pari al 30,4%)
Lorenteggio: da 3.550 a 4.550 euro (+1.000, pari al 28,2%)
Martini: da 4.000 a 5.000 euro (+1.000, pari al 25%)
Fiera: da 5.250 a 6.150 euro (+900, pari a 17,1%)
Greco: da 3.300 a 4.200 euro (+900, pari al 27,3%)
Di seguito, le zone dove ristrutturare non conviene, cioè quelle dove la differenza di prezzo tra una casa in buono stato e una ristrutturata non è sufficiente a coprire i costi di un eventuale lavoro di rinnovamento: Affori, Argonne, Baggio, Bande Nere, Barona, Bicocca, Bisceglie, Bocconi, Bonola, Bovisa, Bovisasca, Bruzzano, Calvairate, Castelli, Cenisio, Cermenate, Certosa, Chiesa Rossa, Città Studi, Comasina, Corvetto, Dazio, De Angeli, Dergano, Espinasse, Famagosta, Fiera, Firenze, Forlanini, Forze Armate, Gallaratese, Giambellino, Greco, Inganni, Lambrate, Lampugnano, Lancetti, Lodi, Brenta, Lorenteggio, Lotto, Maciachini, Maggiolina, Marche, Martini, Mecenate, Molino Dorino, Montalbino, Monte Stella, Qt8, Monza, Niguarda, Novara, Novelli, Ortica, Padova, Palmanova, Parco Lambro, Pasteur, Piola, Ponte Nuovo, Precotto, Primaticcio, QT8, Quartiere Adriano, Quarto Oggiaro, Quinto Romano, Rembrandt, Ripamonti, Romolo, Rovereto, S. Siro, Santa Giulia, Stazione Centrale, Stelvio, Testi, Trenno, Udine, Villa Pizzone.
Ovviamente – lo ripetiamo – l’analisi si basa su stime generali e valori medi di zona, quindi non può applicarsi ad ogni specifico immobile.