Negozi, locali pubblici ed esercizi: chi di noi non ha mai pensato di aprirne una, magari per cambiare vita? Tutto ha un prezzo, però. Sia se si scelga il cosiddetto “acquisto dei muri”, sia se si scelga di prendere in affitto lo spazio in cui avviare la propria attività.
La ricerca
Su Milano alcuni dati di tendenza riguardo il valore degli esercizi commerciali e gli importi degli affitti emergono dal Listino dei prezzi delle aziende ideato e redatto da Fimaa Milano, Lodi, Monza Brianza.
I dati pubblicati sono il risultato delle rilevazioni condotte da una rete di agenti mediatori, associati Fimaa MiLoMB, sulla base di contrattazioni perfezionate dagli stessi operatori e dalla loro rete di collaboratori.
Esercizi pubblici
Per quanto riguarda i pubblici esercizi, a Milano nel 2022 è stata scarsa la domanda di chi ha aperto bar, tavole fredde e calde. Al contrario, l'offerta, cioè il numero di imprenditori desiderosi di vendere l'attività, è risultata elevata. Un fenomeno, questo, frutto forse dell’uscita non ancora completa dalla crisi del Covid e dei problemi del comparto. Il prezzo di listino di un bar, tavola calda, tavola fredda con l'arredamento e l'attrezzatura in buono stato, è stato pari al 50-80% dell'incasso annuo, se l'esercizio si trovava in un’ubicazione primaria, al 30-50% altrove.
È risultata elevata anche l'offerta di pizzerie, trattorie e ristoranti, mentre la domanda, cioè il numero di aspiranti imprenditori in questa specifica attività, è risultata discreta. Il prezzo di ristoranti, pizzerie e trattorie è stato pari al 50-60% dell'incasso annuo se l'esercizio si trovava in un'ubicazione primaria, il 30-40% altrove. Le ubicazioni vengono ritenute "primarie" rispetto al tipo di attività svolta (non sono necessariamente vie commerciali).
Negozi non alimentari
Tra gli esercizi commerciali non alimentari, gli esperti di Fimaa MiLoMB hanno registrato, a Milano, una domanda scarsa per le edicole con chiosco e le cartolerie/librerie, moderata per i negozi di abbigliamento e calzature, per le profumerie e le bigiotterie.
Domanda elevata, invece, per le farmacie e sostenuta le autorimesse i cui prezzi sono stati pari, rispettivamente, al 110-150% e al 200-300% dell'incasso annuo.
Buonuscite
Le buonuscite definiscono il valore della posizione commerciale e sono una forma di risarcimento per la cessazione dell’attività che il conduttore di un negozio richiede a colui che è interessato ad occupare lo spazio commerciale, escludendo l'acquisto dell'azienda. Riguardano un numero limitato di negozi, quelli ubicati nelle posizioni commerciali più esclusive e, in alcuni casi, possono raggiungere valutazioni elevate.
A Milano, secondo quanto rilevato, le buonuscite possono raggiungere valori compresi fra i 2 e i 6 milioni di euro in via Monte Napoleone e in corso Vittorio Emanuele II, fra 1 e 2 milioni di euro in via della Spiga, fra 400.000 euro e 1 milione di euro in via Dante e fra 250mila e 800mila euro in corso Buenos Aires.
I costi degli affitti
Gli affitti costituiscono una delle principali voci di spesa nella gestione delle aziende. La crescita dei valori immobiliari ha generato un aumento dei canoni di locazione che spesso non trova un incremento equivalente nei fatturati delle aziende creando così uno scompenso economico.
Nel 2022, il listino di Fimaa MiLoMB ha rilevato via Monte Napoleone come la zona più cara di Milano con un costo d'affitto di 3/4.500 euro al metro quadrato all'anno. Seguono corso Vittorio Emanuele II (3/4.000 €/mq), corso Venezia e via della Spiga (1.500/3.000 €/mq).
"Si tratta di valori elevati che possono mettere in crisi l'attività commerciale - osserva Giovanni Larini, coordinatore del Listino di Fimaa MiLoMB – Non bisognerebbe dimenticare che locatore e conduttore dovrebbero essere alleati, che la difficoltà del commerciante è anche la difficoltà del proprietario dell'immobile. Durante la pandemia, in alcuni casi, i canoni di locazione sono stati rivisti al ribasso. Ora restano le criticità del commercio e, in particolare, quelle dei negozi di vicinato".
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