Lo skyline di Milano (Pexels/Francesco Ungaro)
C’è un paradosso che attraversa Milano e che racconta molto della città che stiamo diventando. Da una parte, il patrimonio immobiliare del capoluogo è composto da 810.000 abitazioni. Dall’altra, trovare un bilocale o un trilocale – cioè le case di cui la maggior parte delle persone ha effettivamente bisogno – è diventato praticamente impossibile. Nonostante il prezzo medio in città abbia raggiunto i 5.540 euro al metro quadro (e sia aumentano in certe zone anche del 40% in 5 anni).
I numeri sono chiari e un po’ assurdi: su tutte quelle centinaia di migliaia di case, solo 56.700 sono bilocali e 72.900 sono trilocali (dati Immobiliare.it). Significa che appena il 16% del patrimonio immobiliare milanese è composto da appartamenti con due o tre locali. Nel frattempo, ci sono oltre 450.000 immobili con cinque o più stanze. Di fatto, la città è stata progettata per famiglie numerose che non esistono più.
Una città di single che vive in case per famiglie
Il problema è che Milano è cambiata, e parecchio. Oggi il 56,7% dei nuclei familiari è composto da una sola persona. È diventata una “città di single”. Le coppie senza figli rappresentano il 20,5% delle famiglie, quelle con un figlio l’11,5%. Solo l’8,2% dei nuclei familiari ha quattro o più membri.
Questa trasformazione – che gli esperti chiamano “atomizzazione delle famiglie” – significa che la stragrande maggioranza delle persone che vive a Milano ha bisogno di spazi piccoli o medi. I giovani professionisti che arrivano in città cercano bilocali. Le coppie senza figli pure. Le famiglie con un bambino puntano sui trilocali. Anche molti degli stranieri che si trasferiscono qui per lavoro hanno esigenze simili. Ma il mercato immobiliare milanese sembra essere rimasto fermo al Novecento.
Il peso della storia (e delle convenienze economiche)
Una parte del problema viene dal passato. Tre quarti dei palazzi milanesi sono stati costruiti prima della fine degli anni Settanta, quando le famiglie erano diverse: più numerose, più stabili, con bisogni abitativi completamente diversi. Quegli appartamenti da sei, sette, otto stanze riflettevano una società che non esiste più.
L’altra parte del problema, però, viene dalle scelte che si fanno oggi. I costruttori, quando progettano nuove costruzioni, tendono a privilegiare quadrilocali e appartamenti di pregio. Il motivo è semplice: sono più profittevoli. Un quadrilocale di lusso rende molto di più di due bilocali, anche se probabilmente servirebbe di più alla città.
Un circolo che si autoalimenta
La scarsità di bilocali e trilocali ha creato un meccanismo che si autoalimenta. Da una parte, la domanda per questi tagli è altissima e continua a crescere. Dall’altra, la mancanza di offerta tiene i prezzi su livelli che molti non possono permettersi.
C’è un altro elemento che complica le cose: le banche sono più disponibili a concedere mutui per appartamenti di dimensioni medio-piccole, che hanno prezzi più sostenibili per il reddito medio dei milanesi. Questo significa che la domanda per bilocali e trilocali è sostenuta non solo da chi ha liquidità, ma anche da chi può accedere al credito. Il risultato è una pressione ancora maggiore su un segmento di mercato già saturo.
Per chi cerca casa, questo si traduce in una caccia frustrante. Le poche opzioni disponibili vengono prese d’assalto, i prezzi salgono, e alla fine molti si trovano costretti a compromessi: affitti in zone periferiche, coinquilinaggi forzati, o la rinuncia definitiva all’idea di vivere a Milano.
Cosa succederà nei prossimi anni
La situazione non sembra destinata a migliorare spontaneamente. Anzi. Milano continua ad attrarre nuovi residenti – italiani e stranieri – che hanno proprio le caratteristiche demografiche che aumentano la domanda per appartamenti piccoli e medi. Nel frattempo, l’offerta non cresce al ritmo necessario.
Esistono due strade per uscire da questo vicolo cieco. La prima è aumentare la costruzione di bilocali e trilocali. La seconda è incentivare il frazionamento degli appartamenti più grandi, trasformando un quadrilocale in due bilocali o un trilocale.
Senza interventi di questo tipo, Milano rischia di diventare sempre più una città per ricchi o per persone disposte a vivere in condizioni precarie. È il paradosso di una metropoli con tantissime case, ma poche di quelle che servono davvero. E forse è il momento di chiedersi se una città che non riesce a offrire case adeguate ai propri abitanti sia un modello da seguire.