Rispetto al 2020, il valore medio delle case nel comune Milano è aumentato di oltre il 36 per cento
Milano – Gli affitti brevi cambiano le città in molti modi. A Milano, da quando l’Expo 2015 ha acceso i riflettori internazionali sulla città, gli affitti brevi sono arrivati come una conseguenza naturale, quasi inevitabile. I numeri lo confermano: tra il 2018 e il 2024 gli annunci su Airbnb sono passati da circa 17.700 a oltre 22.600 unità, registrando una crescita del 28%. Nello stesso periodo, i canoni d’affitto medi sono aumentati da 17,4 a 23,3 euro al metro quadro, con un incremento nominale del 34% (ovviamente le cause sono molte e diverse, ma in parte sono gli aumenti sono correlati agli affitti brevi). L’impatto però non è solo sui prezzi delle case. Dietro questi numeri si nasconde una trasformazione che sta rendendo la vita condominiale sempre più complessa, come denunciano gli amministratori di condominio milanesi.
La sfida quotidiana degli amministratori
“L’amministratore di condominio non può essere lasciato solo", dichiara Leonardo Caruso, presidente di Dell’Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari (Anaci). “Gli affitti brevi non sono solo un fenomeno economico, ma una questione sociale che impatta sulla convivenza. Chiediamo alle istituzioni una normativa nazionale che dia strumenti chiari per gestire e, dove necessario, limitare questa attività, tutelando la tranquillità e il decoro degli stabili e, di conseguenza, la qualità della vita dei residenti”.
L’amministrazione di un condominio che ospita affitti brevi è notevolmente più complessa rispetto a un condominio tradizionale. La principale difficoltà risiede nel flusso continuo di persone sconosciute che transitano nelle aree comuni, come androni, scale e ascensori. L’identità di ogni ospite è difficilmente tracciabile in tempo reale, “aumentando il senso di insicurezza percepita tra i residenti, che temono furti o comportamenti illeciti”, ha spiegato Caruso.
Costi in aumento per tutti
I problemi non si limitano alla sicurezza. “L’ignoranza delle regole condominiali da parte degli ospiti temporanei spesso porta a schiamazzi, rumori molesti a tutte le ore e un uso disordinato degli spazi comuni”, prosegue il presidente di Anaci Milano. “Inoltre, l’utilizzo intensivo di ascensori, citofoni e altri servizi comuni accelera l’usura e richiede maggiori interventi di pulizia e manutenzione, con un conseguente aumento dei costi che ricade sull’intera collettività condominiale”.
Anche la gestione dei rifiuti diventa problematica: i turisti, non conoscendo le regole locali, spesso non effettuano una corretta raccolta differenziata, causando disagi e potenziali sanzioni per l’intero condominio.
Un mercato in evoluzione
Il mercato degli affitti brevi si è profondamente trasformato. Il costo medio per affittare un appartamento per vacanze o viaggi di lavoro è salito da 80 a 166 euro a notte in poco più di dieci anni. Questo ha scatenato una vera corsa verso Airbnb: se nel 2018 solo il 39% degli annunci era gestito da host con più di una proprietà, nel 2024 quella percentuale è salita al 63%. Il fenomeno è sempre più accentrato, con agenzie o start-up che gestiscono centinaia di appartamenti.
Secondo il centro studi Tortuga, a un aumento dell’1% nella penetrazione di Airbnb corrisponde in media un aumento del 6,7% nei prezzi di acquisto delle case e del 5,7% nei prezzi degli affitti.
I rischi per la legalità
“Il rischio di abusi, come l’esercizio di attività ricettive non autorizzate o l’evasione fiscale, è concreto”, ha concluso Caruso. “La mancanza di un quadro normativo chiaro a livello nazionale, che definisca i limiti e le responsabilità, rende difficile per gli amministratori e i condomini intervenire in maniera efficace. Le liti tra vicini e i contenziosi legali sono sempre più frequenti, ponendo un onere aggiuntivo a carico di chi amministra lo stabile”.