L’analisi del mercato immobiliare: tante case di ringhiera riqualificate, più rare le nuove costruzioni . Prezzi in crescita: da 2800 fino a 5000 euro al metro quadro. Proprietà parcellizzata, difficile ristrutturare.
Un quartiere che "conserva ancora oggi l’anima di un antico borgo", una ex periferia dove i prezzi delle case stanno crescendo e dove "il mercato delle locazioni è molto vivace". Luca Orlando, titolare dell’agenzia Milano Niguarda della rete di Grimaldi Immobiliare, osserva un quartiere in una fase di transizione, che sta cercando di non perdere la sua identità. Un quartiere che, fino al 1868, era un Comune autonomo.
Chi sono gli acquirenti di case a Dergano?
"Gran parte degli abitanti appartiene a famiglie che vivono nella zona da generazioni e solitamente chi compra casa a Dergano è qualcuno che già ci abita e desidera solo cambiare appartamento, oppure che, dopo avere trascorso un periodo altrove, sceglie di tornare a viverci. Anche gli edifici sono connotati da una forte impronta storica: in gran parte si tratta delle tradizionali case di ringhiera, con affascinanti corti interne".
Dal punto di vista dei servizi, si tratta di un quartiere ben fornito?
"È una delle poche zone di Milano dove sopravvivono ancora molti negozi di prossimità. Non mancano naturalmente servizi di base come scuole e supermercati. Il cuore della vita di quartiere è piazza Dergano, recentemente riqualificata grazie all’iniziativa Piazze aperte del Comune. Piccoli parchi pubblici sono disseminati nel quartiere, mentre sono a poca distanza i grandi polmoni verdi di Villa Litta ad Affori e del Parco Nord".
Quali sono le caratteristiche del tessuto edilizio?
"È eterogeneo: il nuovo vero e proprio è piuttosto raro, mentre ci sono diverse costruzioni in ottimo stato risalenti a non più di 15 anni fa. Buona parte degli edifici più antichi mostra i segni del tempo, anche per la difficoltà di operare ristrutturazioni radicali in immobili dove la proprietà è parcellizzata".
E sul fronte dei prezzi delle case?
"L’insediamento dell’università Bicocca a poca distanza e l’apertura delle fermate Dergano e Maciachini hanno comportato una generale rivalutazione di una zona prima considerata periferica. I prezzi delle case oggi variano molto in base allo stato della singola abitazione: si va dai 2800 euro/mq per il deteriorato ai 4400 euro/mq per il seminuovo in ottime condizioni, mentre per le poche nuove costruzioni i prezzi al mq superano i 5000 euro. Discorso a parte è quello degli affitti. I proprietari che non hanno urgenza di vendere aspettano che i prezzi tornino ai livelli della mini-bolla degli anni del Covid, e nel frattempo preferiscono affittare: per questo il mercato delle locazioni è molto vivace, con canoni che, per un’abitazione di 70 mq, possono raggiungere i 1.400 euro mensili. Gli affittuari sono in genere studenti universitari o famiglie straniere".
A.G.