Cesare Rosati
Milano - Diversificare le entrate e una corretta educazione finanziaria sono più che mai fondamentali, per chiunque, oggi in particolar modo, dove la stabilità economica e lavorativa sono sempre più precarie. Senza un’adeguata gestione del proprio denaro, è impossibile tutelare e soprattutto pensare di accrescere la propria condizione economica.
“Più differenzi le entrate e più argini il rischio di rimanere senza un introito che ti permetta di mantenerti e realizzarti” è il primo insegnamento che Cesare Rosati, multimilionario investitore immobiliare ed esperto di business etico, impartisce ai suoi studenti della IoInvesto Academy. “Nel nostro paese manca una corretta educazione finanziaria e la tendenza è quella di pensare che sia sempre lo Stato a doverci garantire un sostegno economico nei momenti di difficoltà. Sono davvero poche le persone che pensano ad avere un piano B, con il quale tutelarsi per ogni evenienza”, spiega Rosati.
Nel mondo immobiliare si celano diverse possibilità concrete di investimento, anche partendo da piccole somme di denaro. “Dal flipping immobiliare, all’acquisto per messa a rendita, al crowdfunding immobiliare, le opportunità sono diverse. Per minimizzare i rischi occorre sempre avere un’adeguata conoscenza delle regole e del mercato; per questo, ancor prima della disponibilità economica, la cosa più importante è la buona volontà di formarsi sul tema. La cessione del preliminare di vendita rientra tra queste opportunità e ha rappresentato la mia salvezza quando, da ragazzo, a seguito della gestione sbagliata di un importante evento a Latina, contrassi diversi debiti, permettendomi di ripagarli” racconta Cesare Rosati.
La cessione del preliminare di vendita è uno strumento molto efficace per creare libertà finanziaria. E’ una procedura disciplinata dall’articolo 1406 del Codice Civile e consiste nel cedere a una terza parte il contratto preliminare inizialmente stipulato tra venditore e compratore. L’investitore in questo caso può guadagnare vendendo un immobile senza di fatto acquistarlo realmente, con un esborso di denaro relativamente contenuto.
Al venditore sarà versata una quota iniziale, contestualmente alla stipula del preliminare e, entro 20 giorni al massimo, sarà versata un’ulteriore parte della somma totale. Il saldo invece avverrà in presenza del notaio, in fase conclusiva della vendita. L’articolo 2932 del Codice civile sancisce il carattere vincolante dell’impegno assunto. Un mancato acquisto dell’immobile comporta la perdita della caparra e l’avvio di un procedimento giudiziario.
Vi sono alcuni requisiti fondamentali per mettere in atto questa strategia di investimento. In primis l’immobile dovrebbe essere libero e/o da ristrutturare, così da poterlo mostrare ai potenziali acquirenti e apportarvi le migliorie necessarie per rivenderlo a un prezzo maggiore. Di norma, il periodo che intercorre, dalla stipula del contratto preliminare, alla sottoscrizione di quello definitivo di vendita, è di 8/10 mesi; si dispone quindi del tempo necessario per ristrutturare e vendere.
Per avere maggiori probabilità di realizzare l’operazione velocemente, l’immobile è bene si trovi in una zona “liquida”, cioè richiesta e ben servita. La cessione del preliminare risulta particolarmente vantaggiosa quando il nuovo acquirente dispone di liquidità immediata. La transazione della cessione, infatti, non può avvenire tramite mutuo. Le banche di norma concedono il prezzo dichiarato in atto, mentre gli istituti più grandi possono erogare l'80% del minor valore tra il prezzo dichiarato in atto e quello della perizia di stima, in entrambi i casi la differenza di prezzo è a carico del compratore che subentra.
Requisito fondamentale, perché la cessione sia considerata valida, è che il venditore iniziale, al momento della vendita, accetti, come previsto dall’articolo 1407 del Codice civile, la cedibilità del contratto stesso. Senza questa autorizzazione è impossibile procedere. Per ottenere un risultato utile e minimizzare i rischi che potrebbero presentarsi, infine, è opportuno avere una buona conoscenza del mercato immobiliare nel quale si vuole concludere l’operazione. Andamento dei prezzi, tempistiche medie di permanenza degli annunci di vendita sono dettagli fondamentali. In caso di migliorie da apportare all’immobile, è necessario massimizzare il risultato, minimizzando la spesa, In questo modo il compratore non avrà alcun tipo di contestazione da fare sulla variazione del prezzo rispetto al contratto inizialmente stipulato tra venditore e investitore. L’home staging è un’attività che torna molto utile in questo frangente perché permette di apportare migliorie intelligenti all’immobile, rendendolo molto più interessante agli occhi di chi deve comprare.