Il Castello Scaligero a Sirmione, considerata per la sua bellezza e il suo paesaggio la "perla" del lago di Garda
Milano, 14 luglio 2025 – Una camera con vista lago. È il sogno di migliaia di italiani, e i laghi lombardi con i loro paesaggi e la loro attrattività glamour sono un magnete irresistibile. Soprattutto per i milanesi, che hanno alcuni dei più bei laghi d’Italia – dal Garda, al Maggiore al Lario – a un’ora d’auto o poco più. Risultato: il mercato immobiliare nelle principali località lacustri della Lombardia rimane vivace con le compravendite che registrano il segno più. A fotografare la tendenza estremamente positiva è Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento delle compravendite nel secondo semestre 2024. Ecco il trend nelle varie zone prese in esame.
Lago di Garda
La sponda bresciana. Nella zona di Desenzano aumentano gli acquirenti stranieri, in arrivo in modo particolare dall’Europa dell’Est. Dall’Italia si contano lombardi, emiliani e trentini. Comprano sia per utilizzo proprio sia per mettere a reddito l’immobile. “Si contano anche acquisti da parte di persone – sottolineano gli esperti di Tecnocasa – che per lavoro si muovono tra Verona, Brescia, Milano e Venezia”. Il budget medio si aggira tra 160 a 280mila euro. Sulle soluzioni nuove, negli ultimi anni, si registra un importante sviluppo e spesso si trasformano vecchie ville da ristrutturare in appartamenti di nuova costruzione. Il nuovo fronte lago si aggira così intorno a 5mila euro al metro quadro.
Sirmione (Garda)
A Sirmione la fine del 2024 ha registrato prezzi in diminuzione soprattutto sulle tipologie usate per le quali spesso i proprietari chiedono prezzi non allineati al reale valore. I potenziali acquirenti hanno negoziato il prezzo e molti immobili che erano invenduti sul mercato sono stati collocati con successo. Nei primi mesi del 2025 si registra una significativa domanda che spesso arriva da in particolare da polacchi e residenti della Repubblica Ceca. Le richieste sono polarizzate e vanno da un taglio medio di 200-300 mila euro destinati all’acquisto di piccoli tagli da utilizzare per sé stessi o da mettere a reddito per arrivare fino alle soluzioni di lusso che superano il milione di euro.
Sirmione e Colombare (Garda)
Le zone maggiormente richieste sono Colombare, Brema e Lugana. A Colombare i prezzi oscillano da 4mila a 6mila euro al metro quadro a seconda dello stato di ristrutturazione dell’immobile e che ci sia o meno la vista lago. Fra le mete più ambite c’è ovviamente la perla del Benaco, Sirmione, dove si raggiungo quotazioni al metro quadro fino a 10mila metri quadri. Anche perché “sono poche le nuove costruzioni e le uniche presenti derivano da interventi di riqualificazione dell’esistente”. I prezzi del nuovo vanno da 4mila a 6mila euro al metro quadro. Sembra ridimensionarsi il mercato degli affitti brevi a causa delle alte spese che spesso le agenzie richiedono.
Moniga e Manerba (Garda)
I valori delle case a Moniga del Garda, Manerba del Garda, Polpenazze del Garda e Puegnago del Garda sono in crescita. La domanda, infatti, si scontra con una bassa offerta immobiliare, anche perché fatta eccezione per Manerba non ci sono importanti sviluppi. A Manerba il nuovo si vende a prezzi che oscillano fra i 5mila e i 6mila euro al metro quadro. La zona più ambita a Manerba è quella del Lido, a ridosso del lago dove, per un buon usato, si toccano punte di 5000 € al metro quadro.
A Moniga, uno dei centri più importanti, una soluzione in buono stato si scambia intorno a 3mila euro al metro quadro per arrivare a 5mila e 5.500 euro nell’ambita posizione sopra il porto turistico. I valori scendono nella zona di Crociale (1800 euro al metro quadro).
I prezzi più bassi presenti nell’entroterra spingono verso i comuni collinari di Polpenazze e Puegnago, più distanti dal lago ma in grado di offrire soluzioni panoramiche. Si segnala una ricerca da parte di investitori che non sempre trovano piccoli tagli da acquistare. Il capitale da investire si aggira intorno a 200-300mila euro. Sul mercato degli affitti, per un bilocale di quattro posti letto dal valore di 200mila euro si segnalano canoni di 1500 euro a giugno, 1500 a settembre, 2000 a luglio e 2500 ad agosto.
Padenghe (Garda)
Nel piccolo e delizioso Comune affacciato sul lago di Garda –scrigno di bellezze architettoniche ma anche di uliveti e vigneti da cui si ricavano pregiati oli d’oliva e vini – i prezzi rimangono stabili in centro e in aumento nella zona del lago e in quelle collinari. La motivazione del rialzo a Padenghe si deve ricercare nella nascita di nuove costruzioni presenti nella prima collina e che si scambiano a prezzi medi compresi fra 3800-4200 euro al metro quadro. Sul lago, invece, sono state compravendute soluzioni indipendenti di pregio. In generale però si nota un rallentamento della domanda: tra chi ha rallentato ci sono i potenziali acquirenti di fascia media, soprattutto tedeschi e austriaci. Dinamico invece il target oltre i 600mila euro, e sul fronte opposto, inferiore a 250mila euro.
Salò (Garda)
A Salò parliamo di un mercato di case vacanza acquistate da italiani e stranieri, in particolare tedeschi, polacchi. Sono infatti in aumento coloro che arrivano dall’Europa dell’Est per acquistare una casa vacanza. Si segnalano anche francesi e britannici. Si cercano bilocali e trilocali. Nuove costruzioni sono disponibili nell’ex “area Tavina” dove è in corso un processo di bonifica su cui sorgeranno un albergo a cinque stelle e centinaia di appartamenti. Nuove edificazioni sono in corso anche nella zona “Villa” di Salò. Il nuovo si vende intorno ai 5mila-6mila euro al metro quadro. I valori immobiliari delle tipologie usate oscillano da 2500 fino a 7mila euro al metro quadro per le posizioni sul lungolago dotate di vista. Aumenta la domanda di appartamenti a scapito delle soluzioni indipendenti, più difficili da gestire. C’è un’interessante componente che acquista per investimento e che impiega fino a 250-300 mila euro. A giugno per un bilocale con piscina si spendono mediamente intorno a 700 euro a settimana, a luglio si arriva a 800 euro a settimana, ad agosto a 1000 euro a settimana. Un bilocale in buono stato si acquista a 180mila euro e si affitta per l’intera stagione a 10mila euro. Si segnalano anche acquisti di nuda proprietà.
Tremosine, Toscolano e Gardone (Garda)
Il mercato della casa vacanza a Tremosine e Gargnano è animato prevalentemente da acquirenti stranieri. Nell’ultimo anno si registra un incremento di compravendite di acquirenti polacchi che hanno budget che oscillano da 150-200mila euro fino a 400-500mila euro. Sono interessati alle soluzioni indipendenti con vista lago dal valore superiore al milione di € ma anche alle vecchie case da ristrutturare. Gli italiani sono in minoranza, acquistano anche per investimento e risiedono prevalentemente in Lombardia e in Veneto. Tremosine, non lontano da Campione del Garda, è famosa per il kitesurf. I prezzi sono rimasti invariati nell’ultimo anno e si confermano, a Gargnano e Tremosine, intorno a 2000 euro al metro quadro per soluzioni da ristrutturare fino a 3000 euro al metro quadro per quelle ristrutturate e con vista lago. Se sono fronte lago o di nuova costruzione costano intorno a 4000 euro al metro quadro. Nelle zone più interne, tra le montagne, i prezzi scendono sotto i 2mila euro al metro quadro.
Sul mercato immobiliare di Toscolano Maderno e Gardone Riviera prevalgono gli acquirenti italiani. La parte più ambita di Toscolano è quella sotto la statale e fronte lago: 3mila euro al metro quadro si segnalano per le frazioni arroccate che godono della vista lago; 4000 al metro quadro per le soluzioni sopra il Vittoriale a Gardone da cui si domina il lago.
Lago d’Idro
Le case sul lago di Idro interessano in modo particolare coloro che vivono in Olanda e a Brescia. I prezzi delle case nella prima fascia si aggirano intorno a 1600-1800 euro al metro quadro, per scendere a 1300-1500 euro al metro quadro per le soluzioni più distanti dal lago. Piacciono la vista lago e le soluzioni indipendenti con giardino. Tra i turisti anche tanti stranieri in arrivo da Olanda e Germania che trovano qui una maggiore tranquillità rispetto al lago di Garda e, soprattutto, prezzi più accessibili. In più, oltre al lago, c’è la possibilità di godere della montagna. Gli stranieri quando acquistano prediligono le soluzioni circondate da verde. Gli italiani comprano quasi esclusivamente per investimento.
Lago d’Iseo
Nella seconda parte del 2024 le quotazioni delle case sul lago di Iseo sono aumentate dello 0,1%, con la sponda bergamasca in calo del 3,9% e quella bresciana in aumento del 3,2%. A Iseo i prezzi sono in leggero calo. Si segnala un crescente interesse da parte di nordeuropei che si indirizzano, in modo particolare, sul segmento di prestigio dove arrivano a spendere anche 10 mila euro al metro quadro per soluzioni fronte lago contro una media di 2000 euro al metro quadro per una soluzione usata e 4000 euro al metro quadro per una ristrutturata. Generalmente hanno un budget superiore a 500mila euro e spesso non ricorrono a mutuo. Poco sviluppo di nuovo a Iseo. Negli ultimi mesi si sta cercando di contingentare il fenomeno degli affitti turistici, chiedendo a chi desidera effettuare questa modalità di locazione di annettere anche un box o un posto auto di proprietà. Questo ha determinato una lievitazione dei prezzi dei box e dei posti auto. Chi non pratica più gli affitti turistici si indirizza sempre più verso la pratica degli affitti transitori dalla durata che va da sei mesi a un anno. Per un bilocale si arriva a 700 euro al mese.
Gli acquirenti italiani arrivano dalla provincia di Brescia e Bergamo e comprano un bilocale per trascorrere i fine settimane e i fine settimana. Uno dei vantaggi del lago di Iseo è di avere due uscite sulla A4, Rovato e Palazzolo. Più contenuti i prezzi di Provaglio di Iseo dove appartamenti in condomini costruiti dal 1990 al 2015 si scambiano a 1800 euro al metro quadro, il nuovo a 2800-3000 euro al metro quadro. Interesse costante per Monte Isola dove, per un trilocale con vista lago, si spendono intorno a 80-90 mila €, prezzi decisamente competitivi.
Sarnico (Iseo)
Sulla sponda bergamasca il mercato cambia e gli stranieri si interessano a rustici a prezzi contenuti, tra 80 e 150mila euro. A Sarnico sono in corso diversi cantieri di nuova costruzione che si vendono a 4000 euro al metro quadro e sono acquistati soprattutto come abitazione principale. Piace sempre il borgo di Predore mercato più di nicchia dove è difficile trovare immobili in vendita ma dove c’è apprezzamento da parte di acquirenti stranieri con budget più contenuti alla luce di prezzi intorno a 1800-2000 euro al metro quadro per un buono stato e 1200-1300 euro al metro quadro per soluzioni da ristrutturare.
Lago di Como
In generale sulla sponda lecchese del lago di Como i prezzi delle case sono in leggero aumento anche se con comportamenti diversi tra i vari comuni: Abbadia Lariana, Mandello del Lario, Bellano, Dervio, Lierna e Varenna. Si segnala un leggero aumento sui piccoli tagli, monolocali e bilocali sempre molto ricercati ma poco presenti. Continuano gli acquisti da parte di stranieri residenti nell’Europa del Nord. Mandello del Lario è il comune che concentra la maggioranza dei servizi, chi aspira alla vista lago mira a Bellano e Lierna.
Un usato, in buono stato, costa intorno a 2500 euro al metro quadro, il nuovo arriva a 4mila al metro quadro. Varenna, tra tutti i Comuni, è quello che ha un mercato abbastanza di nicchia e con prezzi che toccano 4mila euro al metro quadro per le soluzioni ristrutturate con vista lago. Vanno avanti gli acquisti per investimento che si rivolgono a piccoli tagli dal valore inferiore a 150mila euro al metro quadro (in genere bilocali) da affittare durante la stagione estiva creando carenza di immobili in affitto per chi si trasferisce per motivi di lavoro.