A Milano crolla la compravendita delle case ma i prezzi restano alle stelle: il ruolo dei tassi d’interesse

MILANO - “È sbagliato pensare che un aumento dell’offerta risolva il problema della casa, perché fa incrementare la domanda in modo esponenziale. Posto che la città è piuttosto satura dal punto di vista costruttivo, dire ‘costruiamo di più’ è una risposta stupida. Bisogna invece indirizzare gli investimenti anche verso la classe media e medio-bassa, essenziale per Milano. Un sistema non indirizzato attrae solo alcune categorie e rischia di espellere altre fondamentali per il funzionamento della città, come i lavoratori dei servizi essenziali. Se non parliamo alla fascia che vuole mettere su famiglia, ha un lavoro anche buono ma, non avendo un capitale alle spalle, non si può permettere di comprare casa, rischiamo di perdere un pezzo del sogno milanese". A dirlo Pierfrancesco Maran, assessore alla Casa del Comune di Milano, intervenuto alla presentazione del terzo Rapporto sul Mercato Immobiliare di Nomisma. "L’Indice di performance delle compravendite residenziali evidenzia, per Milano, un repentino arretramento nel secondo semestre 2023" correlato a "minore intensità della domanda rispetto ai semestri precedenti, imputabile alla difficoltà per gli acquirenti di accedere al mercato dei crediti" si evidenzia nel report. "Il credito è troppo caro" ha detto Maurizio Marchesini, presidente Nomisma.

Nel primo semestre 2023 registrate 12.490 compravendite rispetto alle 15.600 del primo semestre 2022: meno 20%. Solo in parte però la flessione si è riflettuta sulle quotazioni. Nel secondo semestre 2023 i prezzi delle abitazioni nuove e ristrutturate scontano una battuta d’arresto da prefisso telefonico (-0,6% su base semestrale), a fronte però di un +17% annuale. Negli immobili usati l’incremento dei prezzi medi semestrale e annuale si conferma del +1,3% e +3,3%. La domanda di affitto è in crescita. Nel secondo semestre 2023 i canoni confermano la variazione positiva degli ultimi tre semestri (+2,9%) con +4,7% annuale. La pressione della domanda sul mercato della locazione cresce "per l’impossibilità ad accedere al mercato della proprietà, a causa dei mutui alti, generando pressione su un mercato già saturo" sottolinea Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma.

E sempre più residenze vengono spostate sul mercato dell’affitto breve. "Ma non è un approccio normativo rispetto alla gestione del proprio patrimonio che può indurre a scelte diverse. Bisogna creare condizioni di competitività della locazione tradizionale" avvisa Luca Dondi Dell’Orologio, Ceo di Nomisma. "Un limite dell’Italia è che non abbiamo investitori istituzionali nel residenziale. Se lasciamo tutto a privati e famiglie non risolveremo il problema" sottolinea Davide Albertini Petroni, di Assoimmobiliare. "Dobbiamo semplificare", incalza Valeria Falcone, head of Value Add Investing Europe Barings . "Non è che le regole non servano. Se azzerassimo gli oneri di urbanizzazione non avremmo significativa variazione nei valori finali di vendita" ha replicato Maran.