Milano, mercato immobiliare a due velocità: bene abitazioni e negozi, in calo uffici

Milano, 23 novembre 2016 -  Nonostante la crisi, il mercato immobiliare italiano prosegue il suo percorso di faticosa risalita. Ad alimentare le ambizioni di rilancio è, in particolare, il ritorno di interesse della domanda per l’investimento immobiliare diretto che, nonostante la precarietà delle prospettive e le fragilità reddituali, nel nostro Paese rimane un pilastro dell’allocazione familiare. Ma vediamo nello specifico i dati di Milano.

Da quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma, “la congiuntura immobiliare del capoluogo lombardo non può che essere descritta nelle sue due componenti, retail e corporate. Si tratta di un mercato a due velocità con un segmento corporate che, nel corso del 2016, ha consolidato la ripresa e si è lasciato alle spalle l’andamento recessivo degli ultimi anni, e un segmento retail che, a sua volta, è contrassegnato da una componente dinamica e in crescita, rappresentata dalle abitazioni, e da una ancora stagnante nelle quantità e nei valori, che è l’insieme degli immobili destinati alle attività produttive di piccolo taglio”.

Il mercato delle abitazioni di Milano sta recuperando quote e valori erosi dalla recente crisi immobiliare. Le compravendite aumentano per il quarto anno consecutivo, ad un tasso via via crescente fino ad arrivare a dimensioni prossime a quelle registrate in città nel 2007. La domanda di abitazioni presente sul mercato sembra rivolgersi per una quota maggioritaria (53,5%) alla proprietà sostenuta dal mercato del credito, che dopo anni di restrizioni ha ripreso a finanziare l’acquisto della casa. Nel semestre, i prezzi e i canoni delle abitazioni si possono ritenere stabili, dato che le variazioni oscillano tra il +0,3% e il -0,5%, osservando sia i valori medi dei mercati urbani che la condizione d’uso dell’abitazione (nuova e usata). La ritrovata stabilità dei prezzi e dei canoni ha favorito i tempi di assorbimento delle abitazioni in vendita (6,5 mesi) e in locazione (3,5 mesi) che, dal 2013, risultano via via in riduzione. Anche lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto si è ulteriormente ridotto (12%). La tendenziale minore riduzione dei canoni rispetto ai prezzi ha favorito la crescita dei rendimenti che, dal 2012 sono tornati a crescere, anche se molto lentamente, ritornando su livelli di redditività lorda conseguiti nel 2005 (attorno al 5%).

Per il terzo anno consecutivo le compravendite di immobili ad uso commerciale sono in crescita, in un mercato contrassegnato da stabilità di offerta e di domanda d’acquisto. I tempi medi per vendere o locare un negozio sono piuttosto stabili, rispettivamente attorno agli 8 mesi e ai 5 mesi e mezzo. Solo i tempi medi di locazione nell’ultimo anno si sono leggermente accorciati. Anche lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto dal 2014 oscilla tra il 12-13%, non facendo registrare inversioni di tendenza univoche. Dal 2007 i rendimenti medi lordi da locazione si attestano sul 6,5% annuo, sintesi di dinamiche simili di prezzi e canoni, al punto che la reddittività immobiliare, espressa dal loro rapporto, è rimasta stabile.

Il mercato della compravendita di immobili ad uso ufficio a Milano non sembra essere ripartito, tendenza che non viene colmata dal segmento della locazione all’interno del quale, anche in questo semestre, i contratti sono risultati stazionari. Altri indicatori di mercato confermano l’interruzione della ripresa che si era profilata soprattutto lo scorso anno. Sono i tempi medi di assorbimento degli uffici presenti sul mercato, e in particolare quelli legati alla vendita, che ritornano a crescere e a riportarsi sui livelli del 2014 (9,5 mesi), mentre si confermano stabili per il quarto anno consecutivo i tempi medi necessari per locare un ufficio (7 mesi). Anche lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto interrompe la sua discesa e si stabilizza sul 13,5%. I dati raccolti accertano un nuovo calo dei prezzi e dei canoni (rispettivamente -0,4% e -0,9% su base semestrale).

I segnali di miglioramento colti a consuntivo dell’anno 2015 nel segmento degli immobili industriali non trovano conferma a distanza di un anno. La domanda, che si era timidamente affacciata sul mercato, è tornata a calare e, con essa, i contratti si sono stabilizzati. Gli elevati livelli degli sconti praticati sul prezzo richiesto si sono mantenuti invariati in quest’ultimo anno (17%), mentre i tempi medi di vendita sono tornati a crescere (13 mesi). Il sentiment degli operatori sull’evoluzione del mercato milanese nel primo semestre del 2017 volge al positivo, nel senso che dovrebbe proseguire la crescita dei contratti di acquisto e locazione di abitazioni e negozi, mentre gli uffici potrebbero vedere invertito nuovamente il trend, con una ripresa delle transazioni.