Via Tortona, la zona che più si è rivalutata a Milano negli ultimi cinquant’anni
Abitare.co, nel Terzo osservatorio sull’Abitare, ha analizzato l’andamento del mercato nelle sei principali aree metropolitane del Paese nell’ultimo cinquantennio. Risultato? La quotazione delle case a Milano centro avrebbe avuto una rivalutazione superiore a quella della Borsa, dei titoli di Stato e dell’oro, visto che dal 1975 a oggi i prezzi sono saliti di 35 volte, i titoli di Stato hanno reso 29 volte, le azioni poco meno di 34 volte. Neppure il bene-rifugio per eccellenza, l’oro, regge il confronto visto che, in dollari, è aumentato “solo“ di 21 volte. Certo, se si parte dal prezzo in lire e si incorpora anche la rivalutazione del biglietto verde il discorso cambia e muta ancor di più se si considera che chi ha comprato una casa cinquant’anni fa oggi deve vendere una casa usata cinquant’anni, presumibilmente tutta da rifare e alla rivendita certo non ne ricava i prezzi del nuovo. Mentre un lingotto d’oro è inalterabile nel tempo.
Resta innegabile il grande balzo delle quotazioni a Milano centro, avvenuto in gran parte prima del 1992, quando si registrò una prima battuta d’arresto in contemporanea con la crisi della Prima Repubblica e Tangentopoli. Dal Duemila a oggi i valori a Milano centro sono "solo" raddoppiati, con un +105% che batte il +77,2% degli uffici e il +58,48 dei negozi (Montenapo esclusa). Il report contiene anche la graduatoria dei quartieri che si sono più rivalutati nell’ultimo anno, nel quinquennio e nel decennio. Dal 2024 hanno registrato crescite a due cifre Savona/Tortona (+11,2%), via Solari (11%), il quartiere Malaga alla Barona (+10,6%) e viale Gorizia (10%). A cinque anni primato a viale Gorizia con +46,7%, poi via Feltre (42,3%) e viale Jenner con 42%. Nel decennio prevale viale Stelvio (+70,1%), che batte viale Jenner (+69,2%) e corso Vercelli, con 68,3%.
Il report mette sotto la lente anche i quartieri più attrattivi: in centro corso Magenta e via San Vittore, seguiti da Duomo e piazza Sempione. Nel semicentro primo posto per Porta Romana, poi Città Studi e viale Corsica. In “periferia“ primo posto a piazzale Loreto, seguita da viale Monza e dalla Bicocca.
I prezzi medi di vendita rilevati a Milano nel 2024 sono 10.450 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6mila euro nelle zone semicentrali e 3.750 in periferia. I canoni medi raggiungono 425 euro metro quadrato anno nelle zone centrali, 245 euro nel semicentro e 145 in periferia.
Le stime per il 2025 sono di prezzi medi che si attesteranno per le zone centrali a 11.200 euro al mq, per le zone semicentrali a 6.450 euro e periferie a 3.950 euro al mq. Sul fronte dei canoni medi di locazione, nelle zone centrali toccheranno 440 euro metro quadrato anno, 255 euro nel semicentro e 150 in periferia. Il report segnala la maggiore dinamicità del mercato nell’hinterland rispetto al capoluogo: da anni i rogiti in provincia crescono più che a Milano. Ma non si può parlare di fuga dalla città visto che le previsioni sono di un aumento della popolazione di qui al 2039, quando i residenti dovrebbero risultare da 86mila a 200mila più di quelli presenti oggi a Milano.