Calano le vendite delle case nuove ma i prezzi crescono ancora: il problema è l'offerta sempre più ridotta
Milano, 27 febbraio 2025 - Calano le compravendite di case nuove del -16,7% ma aumenta il prezzo medio di vendita che raggiunge i 7.250 euro al metro quadrato (+5,7%). Una conseguenza anche della contrazione dell’offerta di nuove costruzioni (-10,6%) a causa dello “stallo urbanistico” e dei ritardi sul “Salva-Milano”.
- Costo medio
- Meno compravendite ma più care
- I limiti del mercato
- Le tipologie più vendute
- Prezzi in salita
- I prezzi in base alle zone
- Il budget di spesa
Costo medio
Il valore medio di un appartamento nuovo di 80 metri quadrati. è stato di 580mila euro, un prezzo maggiore del 123,0% rispetto a quello che si paga in media per una casa di medesima metratura nei comuni dell’hinterland di prima fascia. Le tipologie più richieste sono i bilocali e i trilocali
Meno compravendite ma più care
Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari-, le stime consuntive per il 2024 del mercato immobiliare milanese delle nuove abitazioni indicano un calo delle compravendite del -16,7%, con circa 2.520 transazioni e un fatturato stimato per oltre 1,7 miliardi di euro, in crescita grazie all’aumento dei prezzi del +5,7%. Nel 2025 il quadro complessivo dovrebbe leggermente migliorare, pur restando in territorio negativo con un calo del 4,8% e 2.400 compravendite.
I limiti del mercato
Sul comparto del nuovo pesa l’incognita del “Salva Milano” e la soglia delle 2.500 compravendite a fine anno potrebbe non essere raggiunta. La stima del calo delle transazioni non è solo una questione di aumento dei prezzi, ma soprattutto di offerta. Le nuove costruzioni rappresentano infatti solo il 12,9% dell’offerta totale. Un’offerta che si sta riducendo sempre di più a causa di un vero e proprio “stallo urbanistico” che ha paralizzato gli operatori del settore edilizio per le note vicende giuridiche. A ciò si aggiunge il calo del potere d’acquisto che negli ultimi due anni ha colpito le famiglie italiane, tagliando fuori una fascia della popolazione, come i più giovani, potenzialmente interessata a questo tipo di soluzioni abitative con un miglior impatto ambientale.
Prezzi in salita
Sulla base di queste considerazioni, le previsioni per il 2025 vedono un ulteriore calo delle vendite del -4,8%.. Nonostante il calo delle compravendite, però i prezzi del nuovo a fine 2024 a Milano continuano ad aumentare, attestandosi a 7.250 euro al metro quadro. (+5,7% sul 2023) e del +45,3% sul 2019. Anche le previsioni per fine 2025 indicano un’ulteriore crescita del +3,5%, con i valori che potrebbero toccare i 7.450 euro.
I prezzi in base alle zone
Nel centro città la media è di 15.400 euro al metro quadro; nelle aree semicentrali (comprese fra il tracciato delle mura spagnole e la circonvallazione filoviaria della linea 90-91) il valore medio è di 7.460 euro al metro quadro, con il semicentro nord a 7.100, sud 7.400, ovest 7.600 ed est 7.750.Al di là della circonvallazione esterna troviamo quelle aree genericamente definite periferiche dove i prezzi delle nuove case hanno ormai raggiunto una media di 5.000 euro metro quadro: nel dettaglio, nella periferia est il prezzo è di 4.650., a nord di 4.800, a ovest di 5.250, a sud di 5.300. Per quanto riguarda la variazione di crescita annua dei prezzi (+5,7%) nelle diverse zone, si nota un trend omogeneo..
Le tipologie più vendute
I trilocali (41%) e i bilocali (38%) sono i tagli più venduti, seguiti dai quadrilocali (16%) e dai plurilocali (3%). Crollano le vendite di monolocali (2%) sostanzialmente perché ne vengono proposti pochissimi. Le vendite di bilocali e trilocali coprono in pratica l’ottanta per cento del mercato.
Il budget di spesa
Se guardiamo alle disponibilità di spesa in relazione alle fasce di prezzo, il 46% delle transazioni si colloca nella fascia di prodotti compresa fra i 6mila e i 9mila euro al metro quadrato; il 23% in quella che va dai 4.500 ai 6mila euro al metro quadrato; stessa percentuale per chi ha un budget che non va oltre i 4.500 euro al metro quadro. Non risente di crisi, la domanda di chi detiene un budget che può fargli spendere ben più di 9mila euro al metro quadrato, vale a dire l’8% sul totale.