Uno dei progetti presentati per lo stadio di San Siro
Milano, 16 novembre 2024 – San Siro come CityLife, anzi meglio del quartiere delle Tre Torri, sul fronte del potenziale aumento dei valori immobiliari. La relazione di 136 pagine dell’Agenzia delle Entrate commissionata dal Comune per fissare una valutazione sull’area richiesta da Milan e Inter per realizzare un nuovo stadio contiene un parallelo tra le due aree cittadine.
Certo, si tratta di un confronto futuribile. Perché l’Agenzia stima che in caso di realizzazione del nuovo impianto nell’attuale Parco dei Capitani e della rifunzionalizzazione del Meazza, la Grande Funzione Urbana (Gfu) San Siro otterrebbe “un incremento delle quotazioni della zona ancora maggiore rispetto a quello avuto da CityLife (+45%)”, un incremento delle quotazioni immobiliari “che si ritiene possa assestarsi nell’ordine del +50%”.
Un quartiere da rivoluzionare
La valutazione dell’Agenzia delle Entrate analizza a 360 gradi i progetti di sviluppo relativi all’area di San Siro, non solo alla porzione che comprende lo stadio, il parcheggio dell’impianto e il Parco dei Capitani. Sì, perché oltre al futuro progetto rossonerazzurro, a San Siro ci sono già importanti trasformazioni urbanistiche in corso: dal nuovo quartiere Extm (ex Trotto Milano) di Hines sull’area di fianco alla Scala del calcio dove una volta correvano i cavalli alle ex Scuderie De Montel dove nel 2025 apriranno le nuove Terme di Milano fino alle residenze Syre già in fase di costruzione di fronte allo stadio.
“Considerando gli interventi già in essere – si legge nella Relazione dell’Agenzia delle Entrate – la Gfu si inserisce in un più ampio progetto di riqualificazione dell’area di San Siro, che modificherà completamente il quartiere, coinvolgendo almeno 500 mila metri quadrati complessivi. Tale trasformazione avrà quindi un impatto del tutto analogo a quello avuto in un altro grande intervento di riqualificazione cittadino, ossia quello di CityLife, poco lontano dall’area in oggetto e avendo anch’esso coinvolto un’area di circa 500 mila”.
Il comparto privilegiato
Attenzione, però. Meglio non equivocare, perché il documento parla di incremento dei valori immobiliari, soprattutto per quanto riguarda le destinazioni relative al “terziario, commerciale e ricettivo”, visto che nell’area di San Siro non dovrebbero sorgere nuove case ma centro commerciale, hotel, servizi, verde e servizi.
Tali destinazioni, considerando l’elevata qualità tipologica del nuovo intervento – continua la relazione – si ritiene possano collocarsi nella fascia più elevata delle quotazioni di riferimento della zona, che come sopra indicato, ci si aspetta, subirà un incremento rispetto a quella attuale”
Ma lo sviluppo di San Siro dovrebbe seguire uno sviluppo urbanistico diverso rispetto a quello di CityLife, il quartiere dei tre grattacieli che è sorto al posto della Fiera Campionaria con un indice volumetrico consentito da Comune di 1,15, dunque molto alto, mentre quello fissato dalla Giunta Sala, d’accordo con il Consiglio comunale, per la Gfu Siro è di appena 0,35, il minimo previsto dal Piano di Governo del Territorio.
Ciò significa che nell’area dello stadio – se l’indice resterà quello – non si vedranno grattacieli come a CityLife, ma un nuovo stadio da 70 mila spettatori e un Meazza parzialmente demolito per poter essere rifunzionalizzato. Ma con valori da CityLife o Porta Nuova, dagli uffici a 3.500 euro al mq a 10.500 euro al mq (il valore di acquisto dell’Esselunga a Porta Nuova).