Il rendering della Torre Botanica griffata Boeri che sorgerà in via Pirelli angolo Gioia
In tempi di polemiche sulla Milano esclusiva e sulla fame di case a prezzi accessibili, questa sentenza è destinata a far rumore. Ieri il Consiglio di Stato ha ribaltato il verdetto di primo grado sul Pirellino e accolto il ricorso presentato da Coima Sgr spa, il colosso degli investimenti immobiliari guidato da Manfredi Catella, contro la regola del Pgt che impone il 40% di edilizia residenziale sociale agli interventi di rigenerazione urbana con superficie lorda superiore a 10mila metri quadrati. In sostanza, i giudici hanno annullato la parte di Piano di governo del territorio che non ha incluso il progetto tra quelli esentati dall’applicazione della regola introdotta nel 2020.
E ora? Se il Comune vorrà confermare quella scelta, dovrà spiegare in maniera adeguata e circostanziata "le ragioni giustificatrici della decisione". A questo punto, però, serve un passo indietro. Nel 2013, l’amministrazione decide di disfarsi dell’immobile di via Pirelli 39, composto da un edificio di 25 piani (più tre interrati), uno di 7 e un’autorimessa in piazza Einaudi. La delibera del Consiglio comunale conferisce al complesso la destinazione di uso terziario, prevedendo la permuta con edifici da destinare a uffici comunali. La procedura non va a buon fine, e di conseguenza nel 2018 il Pirellino viene inserito nel piano delle alienazioni immobiliari. Il 7 giugno 2019, passa a Coima, che se lo aggiudica con un’offerta complessiva da 193 milioni di euro, di cui 175 per i due palazzi e 18 per il diritto di superficie novantennale sull’autorimessa. Il progetto prevede la riqualificazione del Pirellino e la costruzione della Torre Botanica. Negli stessi mesi, però, Palazzo Marino rimette mano al Pgt del 2012: la nuova versione entra in vigore il 5 febbraio 2020. L’articolo 8.5 delle norme di attuazione del piano delle regole della revisione impone l’obbligo di riservare una quota pari al 40% della superficie lorda all’edilizia residenziale sociale in caso di interventi superiori a 10mila metri quadrati.
Nell’elenco rientra pure il piano Coima, che a quel punto decide di rivolgersi al Tribunale amministrativo. I giudici, però, danno ragione al Comune, spiegando che "nella condotta dell’amministrazione non può ravvisarsi alcuna lesione all’affidamento della società, in quanto fin dal bando per l’alienazione del bene all’asta pubblica veniva richiamata la disciplina del Pgt vigente e del nuovo Pgt in itinere". Quindi, "Coima era ben consapevole della disciplina urbanistica". Un verdetto che la società impugna al Consiglio di Stato, sostenendo in sintesi di essersi fidata del Comune e di aver scoperto soltanto a cose fatte che le condizioni di partenza erano cambiate. Proprio su questo aspetto si è concentrato il collegio presieduto da Vincenzo Neri: verificare "la sussistenza (o meno) del legittimo affidamento del privato rispetto ai poteri di pianificazione urbanistica su un bene vendutogli dall’ente locale".
Per i giudici, la sussistenza "di un affidamento tutelabile del privato" e allo stesso tempo "dell’obbligo di motivazione puntuale da parte del Comune" si regge sulla "conclusione di un contratto di vendita di un bene comunale che, al tempo della stipulazione, aveva una più favorevole disciplina urbanistica, mentre, subito dopo, ha visto mutata quella disciplina in senso deteriore, per l’effetto dell’attività pianificatoria del medesimo ente locale, il quale aveva però impostato le trattative sul presupposto del più favorevole regime urbanistico". Fuori dal legalese: le regole sono state modificate in corsa senza un’adeguata motivazione e senza una "risposta esaustiva" a un quesito posto da Coima al Comune il 18 gennaio 2018 proprio per avere lumi sull’eventuale cambiamento di scenario. Da qui il ribaltone che rimette tutto in gioco.