Milano, affitti record per gli uffici: "Il 98% è occupato". La mappa degli investimenti

Il 2022 si è concluso con il segno positivo per il mercato degli uffici a Milano, con una domanda alta e aumenti dei canoni d’affitto degli spazi in alcuni casi con percentuali "a doppia cifra" nei contratti rinnovati. Il nuovo anno si è aperto "con grandi incertezze dal punto di vista macro", con una previsione della prosecuzione del trend positivo su alberghi e residenze e possibili contraccolpi invece sugli uffici, soprattutto negli asset meno centrali.

Scenari nei quali si inserisce anche l’incremento dei costi di costruzione, fino al 20% per una maxi-opera come il cantiere dove sorgerà il villaggio olimpico per i giochi di Milano-Cortina 2026, sull’ex scalo ferroviario di Porta Romana a Milano. Per questo i realizzatori sono in contatto con Comune, Regione e Governo per cercare di ottenere finanziamenti pubblici in grado di ammortizzare i costi.

"Quello che non ha giovato nella possibilità di ottimizzare l'incremento di costi è stata la tempistica", ha spiegato Alexei Dal Pastro, amministratore delegato di Covivio Italia, durante la presentazione dei conti del gruppo immobiliare in prima linea nella partita sul villaggio olimpico. "Tenuto conto della rilevanza del paese stiamo lavorando con le autorità pubbliche – ha proseguito – per avere finanziamenti per coprire quel delta. Inoltre c’è il tema del Pnrr per la foresta sospesa che vogliamo fare, una highline da 100 milioni di euro per una connessione di 1,5 chilometri da est a ovest con percorsi ciclopedonali per connettere anche nord e sud. Per questo progetto stiamo cercando di candidarci a Pnrr per quella che è una infrastruttura pubblica".

Il portafoglio italiano di Covivio vale 3 miliardi di euro, per il 95% a Milano, e il gruppo, che ha come socio di riferimento la famiglia Del Vecchio, ha già avviato lavori per ristrutturazioni e nuove costruzioni di uffici per 435 milioni di euro. Tra questi ci sono la nuove sedi di L’Oreal, Moncler e Snam nonché gli uffici, con una piccola quota di retail (cioè di negozi), nell’area dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana.

Tra i progetti più rilevanti, l’immobile storico a uso uffici di Corte Italia, in Corso Italia 19, con una superficie di circa 13.500 mq, che sarà consegnato nel corso del 2024. Si valuta anche la realizzazione di nuovi spazi pro-working Wellio, sul modello di quelli già aperti in via Dante e in zona Duomo, che potrebbero prendere forma in futuro in zona Porta Romana, destinati a professionisti o a società in cerca di uffici in condivisione.

Riguardo alle prospettive per quest’anno, Dal Pastro ha osservato che "il 2023 è partito con grandi incertezze macro ma con la continuazione del trend positivo su hotel e residenziale. Sugli uffici c’è invece l’ onda non positiva che arriva dagli Usa per il diffondersi da lavoro da casa". A Milano e Parigi, dove Covivio detiene una bella fetta dei suoi edifici soprattutto ad uso uffici, "c’è una fotografia diversa da quella degli Stati Uniti ma ci immaginiamo una grande polarizzazione. Il prodotto di qualità immaginiamo continui a performare bene mentre quello che è più periferico è destinato a soffrire".

E Milano, nella strategia, continua a fare da traino in Italia. Oltre il 93% del portafoglio uffici è infatti rappresentato da immobili nel capoluogo lombardo, che registrano un tasso medio di occupazione pari al 98%. Il gruppo prevede in tutti i mercati dismissioni per 1,5 miliardi di euro entro la fine del 2024 e in Italia si stimano vendite per "150-200 milioni all’anno". La vendita degli immobili "servirà a concentrarci sui prodotti più core" e permetterà "una gestione più dinamica dell’intero portafoglio", con una rotazione garantita da vendite e acquisti.