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6 apr 2022

Mercato immobiliare Lombardia e Milano: è il momento di fare affari. Ecco dove

Aumentano le compravendite e le locazioni. Il capoluogo traina tutti

SAN GIULIANO - MERCATO IMMOBILIARE - FOTO CANALI/NEWPRESS - PER REDAZIONE SUD MILANO/METROPOLI - CERRI/PINCIONI/STIMOLO
Mercato immobiliare (foto di archivio)

Segnali incoraggianti per il mercato immobiliare tanto a Milano quanto in Lombardia. Nella seconda parte del 2021 le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 4,6%, secondo un'analisti dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sulla città meneghina. Allo stesso tempo, ci informa Immobilare.it, in questo inizio di 2022 il mattone in Lombardia registra un andamento positivo, con prezzi in aumento sia nel settore delle compravendite che in quello delle locazioni. Andiamo con ordine.

Milano

Il capoluogo prosegue il suo trend estremamente positivo iniziato dal 2016 e proseguito anche durante la pandemia. Per quanto riguarda le compravendite, comunica Tecnocasa, la città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 24,4% rispetto al 2020, per un totale di 26.923 immobili scambiati.

Varazione dei prezzi: la crescita nel secondo semestre 2021
Varazione dei prezzi: la crescita nel secondo semestre 2021

Il centro e i quartieri di lusso

Le case in centro città hanno registrato un aumento dei valori del 5,6%. C’è tenuta sugli immobili di pregio, in cui sono vivaci sia gli acquisti di prima casa sia quelli per investimento. Nel primo caso si cercano tagli grandi (almeno 170-180 mq) con spazi esterni, da sempre un must per chi acquista queste tipologie. Negli ultimi tempi è aumentata l’attenzione alla presenza di servizi di sicurezza 24 ore su 24 e alla disposizione degli spazi interni. Garibaldi-Moscova-Porta Nuova e Brera sono tra le zone più ambite. La bassa offerta determina prezzi che sul nuovo toccano punte di 14 mila € al mq contro una media della zona intorno a 7000 € al mq per soluzioni da ristrutturare. Quotazioni da 9000 a 13 mila € al mq si segnalano per City Life, si scende a 7000-9000 € al mq in zona Pagano.

Altri quartieri chic

Bene Porta Romana-Crocetta il cui mercato è animato da genitori di studenti e investitori che mirano all’area interessata dalla nascita del “Villaggio Olimpico” e da famiglie già residenti che desiderano una casa più ampia o con spazi esterni. L’area intorno a via Quadronno, dove le quotazioni toccano 9000 € al mq, è quella che interessa maggiormente i residenti. Mercato dinamico nel quartiere Ticinese dove si muovono investitori che acquistano per poi rivendere successivamente e giovani alla ricerca della prima casa. Buon andamento dell’area di corso Genova-De Amicis e Solari-Sant’Agostino così come quella di Tortona- Savona dove si è fatto sentire il rallentamento degli investitori che, pur timidamente, stanno tornando a comprare. A renderli prudenti sono i prezzi elevati che abbattono i rendimenti immobiliari lordi e la pandemia che ha messo un freno agli affitti brevi

Periferia in crescita

La macroarea che ha visto l’incremento maggiore dei valori è quella di Bovisa-Sempione (+6,4%) dove stanno performando particolarmente bene i quartieri più periferici come Vialba-Amoretti, Varesina-Espinasse e Comasina. Nel quartiere di Vialba-Amoretti si sono registrati prevalentemente acquisti di prima casa da parte di immigrati che hanno colto la possibilità di acquistare a prezzi convenienti, ricorrendo al mutuo. Comprano soprattutto tagli ampi, trilocali e quattro locali. La zona offre prevalentemente immobili di tipo popolare, spesso riscattati e i prezzi medi si aggirano intorno a 1700-2000 € al mq. Meno presenti gli acquirenti italiani che avendo budget più importanti acquistano nei comuni vicini. Gli interventi di nuova costruzione si concentrano soprattutto nell’area dell’ex Istituto Mario Negri: prezzi intorno a 2600-2700 € al mq. Prezzi e mutui accessibili movimentano il mercato di Espinasse-Varesina-Certosa-Accursio dove c’è un’offerta di media qualità a prezzi ancora accessibili. Villapizzone è il quartiere più popolare di Milano dove non si segnalano particolari dinamiche a parte il fatto che acquistano persone che vi hanno sempre vissuto e immigrati che accedono al credito. I prezzi, infatti, sono mediamente più bassi e si aggirano intorno a 2200 € al mq. Si segnala in zona Accursio la riqualificazione di una sede dismessa della BNL che sarà destinata a edilizia residenziale. I prezzi del nuovo si aggirano intorno a 4500 € al mq. 

In Lombardia

A livello regionale, secondo lo studio di Immobiliare.it, nel primo trimestre 2022 nel comparto delle compravendite lo stock di abitazioni invendute nella regione è calato dell’1,7% rispetto al trimestre precedente, in conseguenza di una domanda in crescita di oltre il 14%. Anche il quadro delle locazioni è in ripresa: infatti lo stock di case disponibili in regione segna un -9,7% mentre la richiesta di immobili in affitto si attesta sul +7,3% nello stesso periodo, segno che molte abitazioni sono state locate con successo e il mercato si presenta in fermento. 

Le province

Quando si analizza l’andamento dei prezzi medi richiesti da chi vende casa nei comuni e nelle province della Lombardia si nota come la maggioranza delle province e dei comuni si attestino su una sostanziale stabilità, con l’eccezione di Cremona che perde qualche punto percentuale sia nel comune che nella provincia. Il comune di Milano continua la sua crescita guadagnando un ulteriore 1,7% rispetto al trimestre precedente e fermandosi a poco meno di 5.000 euro/mq, il prezzo più alto in regione. La domanda è in forte crescita in tutti territori considerati, con picchi che superano il +24% nei comuni di Brescia, Lecco e Monza-Brianza, con uno stock di immobili in offerta in calo quasi ovunque. In particolare, sono uscite dal mercato diverse abitazioni situate nel comune di Lodi che segna un -14%. 

Affitti

I trend rilevati raccontano di un mercato delle locazioni che apre il 2022 in positivo. Partendo dai prezzi, stabili o in aumento in tutta la regione, tranne che nelle città di Cremona e Pavia, che perdono attorno al 2%. La città di Milano sempre da record con una crescita del +4,4% e il canone di locazioni medio che si attesta sui 19,4 euro/mq. Lo stop inferto dal Covid al comparto sembra essere stato superato: lo stock si è infatti fortemente ridotto quasi ovunque (con l’eccezione di Cremona dove invece è aumentato di oltre il 9%), mentre nell’ultimo trimestre la domanda ha subito una forte accelerazione, con il picco registrato nella città di Como che segna un +42% circa. Diminuisce invece l’interesse dei potenziali locatari per il comune di Pavia e la provincia di Lodi, al -8,7% e 6,8% rispettivamente.

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