di Achille Perego
Nessuno vorrebbe mai vedersi pignorata la casa perché non riesce più a rimborsare il mutuo. Un fenomeno in crescita anche per colpa della pandemia. Ma come si può evitare l’incubo della messa all’asta del proprio immobile? E, viceversa, con l’aumento delle aste con valori di perizia sempre più bassi, come si può investire nel mattone risparmiando anche il 30 o il 50% rispetto ai prezzi di mercato?
"La cosa più importante è conoscere bene le regole, ma anche le possibili mosse e contromosse degli altri soggetti coinvolti: tecnici, delegati alla vendita, ordini professionali, giudici, avvocati e banche", esordisce Mirko Frigerio, fondatore e vicepresidente esecutivo di NPLS RE Solutions e presidente del Centro Studi AstaSy Analytics, che da vent’anni si occupa di procedure esecutive e concorsuali ed è fresco autore del manuale Finché mutuo non ci separi. Tutto quello che devi sapere sulle aste immobiliari, edito da Mondadori.
Partiamo dalle aste. Il primo consiglio per chi pensa di comprare una casa pignorata?
"Il mercato delle esecuzioni immobiliari è aperto a tutti ma non è privo di rischi. Persino, come si è visto con un caso sollevato la scorsa settimana, di truffe da parte, in questo caso, di un falso curatore fallimentare che incassava il deposito cauzionale del 10% per aste inesistenti e pubblicizzate su un sito non autorizzato dal tribunale".
Quindi?
"Se non si conoscono i meccanismi delle aste e del settore immobiliare, è consigliato rivolgersi a un esperto come il consulente in esecuzioni immobiliari".
Come si partecipa alle aste?
"Possono essere online o in presenza o con entrambe le formule. Il perito fissa il valore dell’immobile, diciamo 100mila euro, e si parte da un prezzo minimo, per esempio 75mila, a cui conviene per la prima offerta attenersi, anche perché di fronte a più offerenti c’è sempre lo spazio per i rilanci. Oltre al deposito cauzionale, bisogna sapere che in caso di aggiudicazione bisogna versare quanto dovuto prima di diventare nell’arco di qualche mese proprietari dell’immobile. E quindi è bene essere certi di avere la somma a disposizione e, nel caso, avere ottenuto il finanziamento da parte della banca".
Un altro consiglio?
"Rivolgersi a un consulente permette di valutare innanzitutto la convenienza del prezzo. Se in media rispetto ai valori di mercato, il creditore (di solito la banca) recupera con la messa all’asta dell’immobile il 56%, una perizia fatta dieci anni fa potrebbe oggi essere superiore al valore di mercato. È importante poi sapere leggere la perizia e quindi scoprire per esempio se esiste un contratto d’affitto, abusi edilizi o spese arretrate con il condominio".
Passiamo al tema mutui. Se si è in difficoltà, qual è la prima mossa per evitare che si arrivi al pignoramento?
"Chiedere alla banca la sospensione del rimborso delle rate del mutuo presentando insieme alla domanda l’Isee che confermi la perdita di reddito. La sospensione, che ha visto l’anno scorso un aumento di richieste del 500%, può essere concessa fino a 18 o 24 mesi e comporta solo un modesto costo di interessi mensili".
Se non si ottiene la sospensione?
"Tenendo conto dei tempi lunghi – anche 4-5 anni – che intercorrono prima che si concretizzi il pignoramento, si può pensare di vendere l’immobile a un prezzo superiore a quello che poi la banca otterrà in sede d’asta e quindi portato a riduzione del debito residuo del mutuo, oppure affittarlo. E comunque, anche qualora siano state avviate le procedure per la riscossione del credito, ricercare una soluzione stragiudiziale con la banca conviene sempre a entrambi i soggetti, debitore e creditore".