Francesca Zirnstein, dg di Scenari Immobiliari: convivono studi e imprese "La fuga dal centro non si è verificata, il prestigio della zona resta trainante" .
La fuga di imprese dal centro di Milano verso zone più periferiche non c’è stata, e la domanda "resta importante e con valori in crescita". Coesistono studi professionali, sedi di rappresentanza, uffici di multinazionali, startup e anche coworking, società attirate dal prestigio di una casa nel cuore di Milano. Ad analizzare le tendenze è Francesca Zirnstein, dg di Scenari Immobiliari.
Qual è lo stato di salute del mercato degli uffici a livello nazionale?
"Fino al 2022 gli uffici erano l’asset class di maggiore interesse per gli investitori, grazie anche a un livello di rischio più contenuto. Nel 2023 si è registrata un’inversione di tendenza, perché per la prima volta c’è stato il sorpasso della logistica. Il 2024 è iniziato con migliori auspici anche se sarà difficile recuperare nell’immediato quanto è stato perso. La prospettiva è quella di arrivare a 8 o al massimo 9 miliardi di euro di investimenti nel 2024, mentre nel 2022 gli investimenti ammontavano a 12 miliardi a livello nazionale".
Come si colloca, in questi scenari, il centro di Milano?
"È un mercato particolare perché ci sono diversi tipi di domanda. Fino a qualche anno fa si ipotizzava una perdita di interesse del centro, per il mercato degli uffici, a favore di aree più esterne. Questo, però, non si è verificato".
Qual è il valore aggiunto del centro?
"In centro le superfici sono più piccole e in grado di rispondere a una domanda diversificata, che può riguardare studi professionali ma anche società internazionali, multinazionali che magari hanno il quartier generale in zone più esterne e mantengono una sede di rappresentanza in centro. Il prestigio gioca ancora un ruolo importante, orientando le scelte delle aziende".
Quali evoluzioni si registrano sul fronte dei prezzi?
"Prezzi e canoni sono in crescita, ma c’è un elemento su cui è necessario interrogarsi".
Quale?
"Cresce il rendimento - passato da una media del 4% a un 4,30% - e questo significa una minore sicurezza in un settore tradizionalmente a basso rischio. È un dato interessante, questo, per gli investitori più aggressivi, che in passato si orientavano su altri settori".
In centro stanno aprendo numerosi coworking. Come legge questo fenomeno?
"Come in tutti i mercati di nicchia, c’è stata una crescita e si sta arrivando velocemente alla saturazione. Rispetto ad altre città, la domanda a Milano è importante. I coworking non vengono utilizzati solo da liberi professionisti ma anche da startup o imprese straniere che sbarcano a Milano e li usano in una fase di passaggio, che può durare anche uno o due anni, in attesa di spostarsi in sedi più strutturate".
Andrea Gianni