Continua il calo delle compravendite. Ma il nuovo regge meglio dell’usato
Un 2023 più di ombre che di luci, con un numero di case vendute intorno alle 26.500 unità (in calo del 10,3% sul 2022). E le previsioni sul 2024 che indicano ancora un mercato in frenata ma meno accentuata (-4,3%). Se si considerano solo le nuove abitazioni, che rappresentano circa il 10% dell’offerta residenziale su Milano, l’offerta ha subìto un calo del 5,3% sul 2022. "Oggi in città gli alloggi nuovi sul mercato non superano le 5mila unità – ragiona Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. –, I cantieri in attività, con più di 10 appartamenti in costruzione, sono 68, di cui una decina avviati nei primi mesi del 2024. In questo scenario si stima che la domanda potenziale per Milano potrebbe assorbire, senza rischi di surplus dell’offerta, almeno 7.500–8mila abitazioni nuove".
Le compravendite di nuove abitazioni (poco meno di 5mila) hanno segnato nel 2023 una contrazione del 4,5%, in linea con la media delle otto principali città metropolitane. I cali, sia delle compravendite che dell’offerta, sono in parte imputabili ai ritardi nella partenza e nell’avanzamento di molte iniziative immobiliari. Dobbiamo infatti ricordare che il 2023, a livello di investimenti sul settore residenziale a Milano, c’è stato un crollo di circa il 41% rispetto al 2022, con un volume generato di circa 580 milioni di euro. Pesano, fra fine 2022 e inizio del 2023, l’aumento dei costi delle materie prime e il rallentamento delle forniture dei materiali, elementi che hanno causato un “buco temporale” posticipando la fine lavori di diversi cantieri. Di conseguenza si sono allungati i tempi di chiusura delle vendite attraverso i rogiti. "Il lento miglioramento delle condizioni di mercato, ci porta a prevedere un miglioramento del mercato nella seconda parte del 2024 anche se la stima rimane ancora molto prudente", avverte Crupi.
Nonostante un’attività meno vivace, a Milano continua la corsa dei prezzi del nuovo: la media è sui 7.100 euro al metro quadrato, +7,7% sul 2022 e +54,3% rispetto a cinque anni fa. Le previsioni per fine 2024 indicano un’ulteriore crescita del +2,5%.
Oggi l’elemento che sta facendo più pressione sui prezzi delle nuove case è il costo di appalti e aree edificabili in città.
Nelle zone del centro la media va da 9.500 a 12mila euro al metro quadrato, con punte di 19mila; nelle aree semicentrali (fra le mura spagnole e la circonvallazione della 90-91) il valore medio minimo è di oltre 5.400 euro al mq e il massimo 7.100. Anche in questo caso troviamo valori massimi superiori agli 8mila euro al metro quadro per alcune iniziative di alto standing.
Al di là della circonvallazione esterna i prezzi delle nuove case hanno ormai sfondato la barriera dei 4mila euro al metro quadrato e, da nord a sud, i valori medi massimi sono ormai tutti sopra i 5mila euro al mq. In sintesi, in centro i prezzi medi del nuovo sono aumentati in media del +6,7% sul 2022 e del +49% sul 2019 (epoca pre-Covid); in semicentro rispettivamente del +8,5% e del +46,5%; in periferia del +7,8% e +67,8%.
La palma di macroarea con l’incremento maggiore sui prezzi di vendita spetta al “Semicentro Ovest“ (+15,7%), grazie anche all’effetto della Metropolitana Blu che fa sentire il suo peso anche nella periferia ovest con un aumento del 14,7%. Anche le altre macroaree non si sono comunque tenute lontano dall’incremento medio della zona Ovest: alla periferia Sud +14,9%, a Nord +13,8% e a Est +15,6%.
Il valore medio di un appartamento venduto a Milano è stato di 558mila euro, prezzo più basso rispetto al 2022 (-13,4%) da imputare non al calo dei valori ma a quello della metratura acquistata. Se guardiamo all’andamento delle vendite per differenti fasce di prezzo si nota l’incremento nella fascia tra 4.600 e 6mila euro al mq (+40% sul 2022), scende del 10% la domanda di chi ha budget massimo di 4.500 euro al mq e probabilmente deve far ricorso in modo più incisivo al mutuo, con il problema dei tassi in salita. Non risente di crisi la domanda di chi detiene budget da oltre 9mila euro al mq: in questo caso la domanda è cresciuta del 70%.