La montagna lombarda attira sempre più turisti ma anche investitori
Milano – “Il mercato delle seconde case sta conoscendo una seconda giovinezza". L’analisi di Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co, società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze, si basa sulla crescita della domanda di acquisto per le abitazioni nelle località di montagna: "Nel 2023 è aumentata del 4,9%".
Il primo effetto di questo trend che si è rafforzato dopo il Covid è stata la risalita dei prezzi del mattone ad alta quota. In Lombardia il record è di Livigno, la perla della Valtellina a due passi dalla Svizzera. Nel Piccolo Tibet, a oltre 1.800 metri di altitudine, la media è di 9.400 euro al metro quadro (con punte di 11.200 euro), quarta meta più cara in Italia dopo Cortina, Courmayeur e Madonna di Campiglio. Le principali località lombarde montane che stanno vivendo un “Rinascimento immobiliare“ sono Bormio (Sondrio) - qui servono in media 6.950 euro al metro quadro - Ponte di Legno (Brescia) e Madesimo (Sondrio), entrambe sopra i 6mila euro. Crescono ma con tariffe inferiori anche gli acquisti di immobili ad Aprica, a Campodolcino e a Clusone. Nel centro valtellinese la spesa è salita a 3.550 euro al metro quadro, mentre nella località montana della Valchiavenna la cifra media è di 2.700 euro. A Clusone, nelle Bergamasca, ne “bastano“ 2.200 euro.
Qual è il primo fattore che ha rilanciato gli acquisti di case in montagna?
"La nostra analisi si concentra su abitazioni nuove o completamente ristrutturate. Questa fascia di mercato è stata favorita dal cambio di abitudini e stili di vita accelerato dalla pandemia. Mi riferisco in particolare alla diffusione dello smart working. La seconda casa lontano dalla città, attrezzata con connessioni internet e con spazi adeguati al lavoro da remoto, ne ha beneficiato: la diffusione dello smart working consente di dividere la settimana stando in città nelle giornate di lavoro in presenza e nelle seconde case quando invece si può usufruire del lavoro agile. Questo cambiamento ha di fatto superato la logica del weekend, con partenze al venerdì sera e rientro la domenica".
Perché la montagna?
"Qui c’entra anche il cambiamento climatico: le estati caldi, gli inverni meno nevosi hanno reso la montagna più attrattiva allungando il periodo da trascorrere nelle località montane".
L’investimento nel mattone è stato anche un tentativo di difendere i risparmi dalla svalutazione del denaro?
"L’investimento nel mattone ha sempre rappresentato un asset importante. Non credo, però, che a differenza del passato, quando durante le inflazioni a due cifre investire nella casa dava maggiore sicurezza, ci sia una correlazione tra la crescita della domanda di acquisti in montagna e il carovita di questi anni, anche perché abbiamo già intrapreso una fase discendente. Ritengo invece che per quanto riguarda le seconde case abbiamo assistito a dei cicli: il boom, la grande crisi dopo lo scandalo dei mutui subprime, una ripresa dal 2017. La seconda giovinezza di questo mercato è stata garantita da un altro fattore".
Quale?
"Gli affitti brevi. La diffusione di portali specializzati in affitti di case anche solo per il weekend è stata una spinta importante".
Chi compra?
"Il 54% sono investitori che coniugano un uso personale della casa e affitto. La logica è inserire l’abitazione sui portali specializzati nei periodi in cui non viene utilizzata dai proprietari per rientrare dall’Imu così come dalle spese condominiali. L’investimento “compro e utilizzo solo io“ è solo per un target con fasce di reddito alte: resiste comunque un 30% di chi acquista per sé e per i figli e un 18% di chi invece acquista solo per mettere a reddito, ovvero l’affitta tutto l’anno senza mai utilizzarla".
A livello anagrafico qual è il target degli investitori?
"Il 70% ha tra i 35 e i 45 anni. A seguire ci sono gli over 50, ex lavoratori diventati consulenti".
E la cifra media di spesa in Lombardia?
"Tra i 150mila e i 350mila euro".