Galleria Vittorio Emanuele deserta
Milano, 27 aprile 2020 - Negozi chiusi. Così come case di villeggiatura e residenze scelte a inizio anno per motivi di studio o di lavoro. Quel che resta sono affitti da pagare per servizi che il lockdown - il blocco (quasi) totale per il coronavirus - ha reso di fatto indisponibili. Spese diventate in alcuni casi difficili da sostenere. "La soluzione? Quella migliore sarebbe negoziare", suggerisce l’avvocato Massimo di Terlizzi, co-managing partner di Pirola Pennuto Zei & Associati, uno dei massimi esperti. Un messaggio a proprietari e inquilini (che nel diritto diventano locatore e conduttore): mediare. In caso contrario sarà un’esplosione di controversie da risolvere per vie legali .
C’e un riferimento agli affitti nel Cura Italia? "C’è una norma che prevede il riconoscimento di un credito d’imposta del 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo, nel caso di immobili che rientrano nella categoria catastale C/1: negozi e botteghe".
È l’unica agevolazione? "Sì. Nel Cura Italia è stata inserita solo una norma generale, che si applica a tutte le tipologie di contratti: nel caso di ritardi o inadempimenti derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento della diffusione del Covid-19, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti, dovrà essere preso in considerazione lo stato di emergenza".
Per chi deve pagare un affitto cosa comporta? "È ragionevole che, in presenza di una sospensione dei pagamenti, risulterà difficile per i locatori applicare interessi di mora o avviare sfratti".
È ammessa la disdetta in caso di perdita significativa del reddito? "Il nostro impianto normativo prevede due ipotesi di disdetta. La prima (art. 1467 c.c.) permette di risolvere il contratto qualora si sia verificato un evento eccezionale che ha reso eccessivamente oneroso il canone della locazione. La seconda (Legge sulle locazioni 392/78) si applica unicamente a contratti di locazione a uso commerciale, industriale o alberghiero: permette al conduttore di disdire in presenza di gravi motivi".
Semplificando come si applicano per l’emergenza Covid-19 e qual è la differenza? "Per chiedere la risoluzione del contratto, il conduttore dovrebbe trovarsi in una situazione di squilibrio finanziario tale da non potere fare più fronte al pagamento del canone e nello stesso tempo non avere più la possibilità di utilizzare i locali. La differenza tra le due norme consiste nel fatto che nel primo caso non vi è necessità di preavviso mentre nel secondo è necessario un preavviso di 6 mesi e vale solo per i settori commerciale, industriale o alberghiero".
Quali diritti ha il proprietario? "Il proprietario può pretendere il pagamento dell’intero canone. Ma nel caso di sospensione dei pagamenti, vista la clausola di salvaguardia contenuta nel Cura Italia, sarà difficile che ottenga il pagamento di penali o interessi e, tanto meno, che possa ottenere lo sfratto del conduttore".
In caso di contenzioso legale “da coronavirus“, che interpretazione si aspetta dai giudici? "Le normali vicende contrattuali, compresi l’inadempimento e il ritardo, acquisteranno un peso diverso e saranno considerate diversamente da parte dal giudice, con maggiore indulgenza. Ecco perché la soluzione migliore potrebbe essere una negoziazione per raggiungere un accordo sulla rimodulazione o ridefinizione del canone".