Milano, 20 gennaio 2023 - Il tema caro affitti a Milano ha popolato le pagine di giornali e dei social, ma mentre il grido di dolore è ampiamente diffuso, legittimamente, sulle soluzioni stentano ad arrivare risposte, e c’è un motivo: le soluzioni sono politicamente scomode. Come molti fenomeni in economia, anche il costo degli immobili segue regole semplici: se c’è molta domanda e poca offerta, il prezzo aumenta. Questa dinamica può variare a seconda di altri agenti esterni, come l’andamento dei tassi di interesse, che influenzano l’erogazione e il costo dei mutui.
L'aumento dell'offerta
Se uno degli elementi cardine dell’andamento dei prezzi è l’offerta, per abbassare il prezzo c’è solo un’azione che può realmente portare a questa conseguenza: aumentare l’offerta. Aumentare l’offerta di immobili significa avere più immobili disponibili sul mercato, che si facciano "concorrenza" tra loro. La presenza di un numero maggiore di immobili si raggiungere in diversi modi: l’estensione delle infrastrutture di trasporto, che possano permettere di rendere appetibili e competitivi gli immobili del "fuori Milano", la realizzazione di nuovi appartamenti e la messa a disposizione sul mercato di appartamenti esistenti.
Trasporti e nuovi appartamenti
Sul primo punto, un potenziamento delle infrastrutture, ma soprattutto una maggiore affidabilità delle aziende di servizio di trasporto regionale, potrebbe già fare la differenza. Al di là delle legittime differenze tra il vivere in una grande città e il vivere in provincia, molte persone sarebbero disponibili a trasferirsi fuori Milano, se il sistema di trasporti garantisse meno ritardi e maggiore qualità. Il secondo punto, la realizzazione di nuovi appartamenti, pone invece un quesito politico difficile da risolvere. "Costruire" non piace a nessuno. L’idea che il "cemento" possa riempire le nostre città ci spaventa.
Immobili inaccessibili
Abbiamo abbracciato una teoria pauperista anti-sviluppo che ha demonizzato le costruzioni, salvo celebrare lo sviluppo di immobili inaccessibili come il Bosco Verticale. Sviluppare in altezza è ciò che permette alle città di offrire appartamenti a basso prezzo (aumentando l’offerta) senza togliere spazio alla città. Lo ha fatto Madrid, lo fanno le grandi città dell’Asia, come Bangkok. L’Italia ha pochissimi grattacieli, sarà anche bello mostrare scenari da cartolina antica, ma costa. Il costo lo pagano i giovani che non possono permettersi l’appartamento nel palazzo d’epoca o nella palazzina anni 50 di sei piani dove ad ogni pianerottolo ci sono tre appartamenti da 80 metri quadri, possibilmente con una camera, un grande ingresso e una grande anticamera, dove, al massimo, riescono a vivere due persone e un bambino piccolo, nonostante l’uso di così tanti metri quadri.
Grattacieli e conseguenze
I grattacieli hanno una caratteristica: puoi sviluppare un bilocale molto funzionale in meno di 40 metri quadri, e un trilocale in 60 metri quadri. A compensare sono gli spazi comuni: co-working condominiali, giardini, palestre ecc… oltre, ovviamente, ad un miglior uso degli spazi. Anche l’architettura, come la medicina, ha migliorato le sue potenzialità e capacità, e senza che si offendano i grandi architetti del ‘900, oggi gli architetti sanno fornire più soluzioni, in meno spazio. Chi però chiede prezzi più bassi per gli affitti è spesso lo stesso/a che si oppone alla "cementificazione" (qualsiasi cosa intenda) della città. E non serve dimostrare che tanti dei maggiori sviluppi immobiliari della città hanno portato verde e spazi pubblici: si tratta di un’opposizione ideologica.
Frazionamenti e flessibilità
A questa fascia politica, allora, offrirei un’ulteriore soluzione: incentivare i frazionamenti e rendere più flessibile la normativa sugli affitti. Milano è ricca di appartamenti molto grandi e di appartamenti sfitti, oltre che di appartamenti molto grandi e sfitti. Chi possiede grandi appartamenti spesso non ha incentivo a frazionare: il procedimento è complesso e avere più immobili significa pagare più tasse. Chi invece ha a disposizione immobili vuoti, spesso non affitta perché teme il rischio morosità. Incentivare i frazionamenti e rendere più flessibili (e più sicuri) i contratti di affitto potrebbe aumentare l’offerta di immobili, con un impatto sui prezzi. Ad oggi, nessun politico sembra aver fornito una soluzione realmente efficace: si parla di "tetto agli affitti" (che avrebbe conseguenza di aumentare il nero, con tutta probabilità), o di creare delle detrazioni fiscali. Nessuna di queste soluzioni permetterebbe di modificare, realmente, il prezzo degli immobili.
La potenziale svolta
Per entrare nelle dinamiche di mercato e provare a condizionarle, serve coraggio, lungimiranza e capacità di sospendere pregiudizi ideologici in vista dell’uso della ragione, e del metodo scientifico che, anche in economia, esiste. Se il dibattito sui prezzi degli affitti di Milano continuerà a essere rappresentato da storie personali, gridi di dolore e tweet indignati, non andremo da nessuna parte. Se avremo il coraggio di dare risposte pratiche, e anche un po’ scomode, potremo trovarci di fronte ad una soluzione, che darà benefici a tutti.