POSSIAMO IMMAGINARCI un futuro digitale, un mondo dove regna l’innovazione, un’ecosistema produttivo dove si intrecciano big data, intelligenza artificiale e software elaboratissimi, ma alla fine a contare sarà una variabile assolutamente naturale: la temperatura esterna. Prendiamo l’esempio dei data center intelligenti. Oltre a innovare il sistema produttivo, avranno un impatto sul settore immobiliare perché la latitudine e i luoghi in cui sono ospitati fanno la differenza. Ce lo spiega Zsolt Kohalmi, global head of real estate and co-chief executive officer di Pictet Alternative Advisors. L’analista del gruppo svizzero (un vero colosso del risparmio gestito, fondato nel 1805, e oggi con un patrimonio gestito e amministrato di circa 563 miliardi di euro), prevede una "rivoluzione verde nel settore immobiliare" proprio legata alla gestione dei big data.
"Ogni minuto di ogni giorno, 4,6 miliardi di utenti Internet in tutto il mondo spendono 1 milione di dollari online, inviano 41,7 milioni di messaggi WhatsApp, fanno 1,4 milioni di telefonate e caricano 500 ore di video. Con l’ampliamento della tecnologia 5G, il volume di dati giornaliero aumenterà ulteriormente", osserva in un report Kohalmi. L’elaborazione e la memorizzazione di questi dati richiedono però molta energia. Secondo il ricercatore svedese Anders Andrae, entro il 2025 i data center potrebbero rappresentare il 20% del consumo energetico mondiale e il 5,5% dell’impronta di carbonio. Eppure in Europa il mercato dei data center crescerà di 71 miliardi di dollari entro il 2024. Per ovviare ai consumi energetici, i data center devono essere ospitati in immobili con condizioni particolari in modo da "ridurre l’impatto ambientale attualmente sovradimensionato". "La tecnologia ospitata nei data center – spiega l’analista di Pictet – può essere resa più efficiente, installando micro server o utilizzando l’intelligenza artificiale per ottimizzare l’utilizzo di server e di energia". Occorre poi "rendere gli edifici più ecologici – prosegue Kohlami –. I climi freddi contribuiscono a ridurre il consumo di energia, gran parte del quale viene solitamente speso per raffreddare le macchine. Non è un caso che l’investimento nei data center nei Paesi nordici sia quasi raddoppiato tra il 2018 e il 2025 . Di fondamentale importanza è anche il fatto che la regione sia dotata di reti in fibra ottica ultraveloci". L’analisi di Pictet non è solo teorica. La società svizzera infatti ha applicato questi criteri a casa propria. O meglio, ad Akalla, alla periferia di Stoccolma, dove è sorto il data center di Pictet. Lontano da Ginevra, ma in una località ideale per abbattere il consumo energetico legato al raffreddamento delle macchine.
"Parte dell’edificio è già occupata da un data center – spiega Zsolt Kohalmi – e, nel tempo, intendiamo convertire la maggior parte dell’area rimanente in uno spazio di data center. Alcune soluzioni di ristrutturazione sono a bassa tecnologia, come l’aggiunta di nuove solette per il pavimento, per ottimizzare lo spazio e migliorare quindi l’efficienza. Altre sono davvero innovative". Oltre ad essere energivori, i data center generano molto calore, che viene normalmente disperso nell’ambiente. "Stiamo studiando il modo migliore per recuperare e incanalare il calore in un impianto di teleriscaldamento che fornisca calore alle unità abitative all’interno del comune svedese – dice l’analista di Pictet – . Stiamo inoltre valutando la possibilità di generare energia in loco attraverso l’uso di pannelli solari, pale eoliche o con altre fonti rinnovabili".
L’aumento dei data center e la necessità di ospitrarli in strutture adeguate contribuisce quindi a individuare un nuovo settore per gli investimenti immobiliari che si potrebbe definire un effetto collaterale della rivoluzione digitale. "Questo segmento del settore immobiliare commerciale si trasformerà molto rapidamente in un investimento di tipo obbligazionario. La sfida – osserva Pictet – è trovare locali con una metratura sufficientemente ampia (come i grandi centri logistici) in una posizione strategica dove coesistano fibra ottica spenta ed elettricità, e adottare un approccio creativo e innovativo per rendere l’edificio il più ecologico ed efficiente possibile".